Loi Carrez / Loi Boutin sur Nantes (LOIRE ATLANTIQUE)

Loi Carrez à Nantes

Obligation de fournir un métrage Loi Carrez pour une transaction

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif obligeant le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en indiquer la superficie privative dans la promesse de vente et l'acte authentique.

La surface privative, appelée surface Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la surface des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptés.

Il y a certaines différences avec la superficie habitable selon la nature des pièces. En effet, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la superficie habitable, qui ne la prend pas en compte: « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La superficie occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'un logement selon la jurisprudence.

Pourquoi réaliser un métrage Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la surface habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le métrage Loi Boutin est valable tant que le bien immobilier n'a pas subit de transformation (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelles différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la surface habitable d'un bien immobilier.

Ainsi, le calcul de surface Carrez, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties comptabilisées Mesurage Loi Carrez Mesurage Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non

Quelles sont les conséquences en cas d'erreur de superficie ?

Pour un calcul de surface Loi Carrez

Si la superficie n'est mentionnée dans le compromis de vente et dans l'acte définitif, l'acquéreur peut demander la nullité de la promesse de vente sans attendre l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un recours d'un mois à compter de la signature de cet acte pour attaquer en nullité. En revanche, même si la mention de cette surface faisait défaut dans l'avant-contrat, l'acquéreur perd toute possibilité de recours de ce type, s'il signe un acte définitif dans lequel la surface est précisée.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de cinq % à la superficie indiquée dans l'avant-contrat ou dans le contrat de vente, l'acheteur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. l'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour la Loi Boutin

De la même maniére qu'une transaction avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le contrat locatif est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, le locataire peut demander une baisse du prix du loyer.

Les surfaces en quelques chiffres sur Nantes

Sur Nantes la surface moyenne des biens à la vente est de 101 m². Naturellement les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une superficie moyenne à la vente de 226 m² à Nantes
  • Les appartements ont une surface moyenne à la vente de m² à Nantes

Actu carrez : Jurisprudence Carrez : La venderesse aurait dû faire réaliser le mesurage par un professionnel

La venderesse avait choisi d’effectuer une déclaration à l’acte de la superficie de l’appartement vendu alors même que le notaire avait attiré son attention sur les conséquences d’une éventuelle différence de surface. En savoir plus...

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