Mesurage Loi Carrez / Loi Boutin sur Nantes (LOIRE ATLANTIQUE)

Loi Carrez à Nantes

Obligation de réaliser un métrage Loi Carrez pour la vente

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en préciser la superficie privative dans le compromis de vente et le contrat de vente.

La surface privative, appelée surface Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la surface des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une superficie inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.

Il y a certaines différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. En effet, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La superficie occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'un logement selon la jurisprudence.

Obligation de réaliser un calcul de superficie Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le métrage Loi Boutin est valable tant que le bien n'a pas subit de changement (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi carrez correspond à la surface privative, alors que le loi Boutin correspond à la superficie habitable d'un bien.

Ainsi, le mesurage Carrez, contrairement à la superficie habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties comptabilisées Superficie Loi Carrez Superficie Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non

Quelles conséquences en cas d'erreur de superficie ?

Pour un mesurage Loi Carrez

Si la superficie n'est précisée dans l'avant-contrat et dans le contrat de vente, l'acheteur peut demander l'annulation de le compromis de vente sans attendre le contrat de vente constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de cet acte pour attaquer en nullité. Par ailleurs, même si la mention de cette superficie manquait dans la promesse de vente, l'acquéreur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un contrat de vente dans lequel la superficie est précisée.

Si la surface réelle est inférieure de plus de cinq % à celle mentionnée dans l'avant-contrat ou dans l'acte définitif, l'acheteur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. l'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un calcul de superficie Loi Boutin

De la même maniére qu'une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin indiquée dans le bail locatif est supérieure de plus de cinq % à la superficie réelle, le locataire pourra demander une baisse du prix du loyer.

Nantes : Quelques chiffres sur les surfaces

Sur Nantes la surface moyenne des biens à la vente est de 103 m². Evidemment les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une surface moyenne à la vente de 222 m² à Nantes
  • Les appartements ont une superficie moyenne à la vente de m² à Nantes

Actu carrez : La Loi ALUR et le Projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises

Le projet de loi* relatif à la simplification de la vie des entreprises entre en débat aujourd'hui au Sénat. La loi ALUR, selon la FNAIM, devrait bénéficier de mesures de simplification. Ce texte issu du Conseil de simplification d'avril 2014 concerne un grand nombre de domaines. La FNAIM, accompagnée des principaux réseaux immobiliers, note avec satisfaction que ce projet s'appliquera également à la loi ALUR.
Le secrétaire d'Etat chargé de la Simplification, Thierry Mandon, avait souligné que « sans remettre en cause les objectifs de transparence et de bonne information poursuivis par la loi ALUR », le gouvernement souhaitait « alléger des dispositions initialement prévues qui peuvent apparaître lourdes ou différer des transactions ».
L'ensemble de la profession, FNAIM en tête, a alerté les pouvoirs publics sur l'article 54 de la loi ALUR qui listait un ensemble de documents à annexer à l'avant-contrat. Cet article avait pour objectifs d'informer et de protéger les acquéreurs d'un bien en copropriété en obligeant les vendeurs à annexer près de quinze documents au compromis ou à la promesse de vente. Il a surtout compliqué les démarches de ventes et d'achats.
En effet, tout défaut de présentation d'un seul des documents prévus dans la loi est susceptible d'entraîner l'annulation pure et simple de la vente ; avec un délai de rétractation de sept jours qui continue de courir aussi longtemps que toutes les pièces n'auront pas été notifiées ou remises en main propre à l'acquéreur.
« Le risque de ralentir et d'alourdir le processus des ventes immobilières s'est malheureusement confirmé. La FNAIM a de nombreuses fois souligné l'insécurité juridique pour le vendeur et l'acquéreur qu'induisait cette disposition, constate Jean-François Buet, Président de la FNAIM. Pouvoir procéder par ordonnances comme le prévoit le projet en débat me semble correspondre à l'urgence de la situation ».
La FNAIM avait demandé de revoir l'obligation de fournir un mesurage de la surface habitable du lot de copropriété, en sus de la superficie privative dite « surface Carrez ». Cette double obligation de mesurage augmentait les risques de contentieux. Sur ce point, le gouvernement semble avoir entendu les professionnels en proposant de revenir sur cette obligation.
 
« La FNAIM est force de propositions sur la simplification du secteur immobilier, conclut Jean-François Buet. En proposant inlassablement des solutions, en siégeant activement au Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières, nous pensons que les professionnels doivent inspirer les pouvoirs publics sur cette priorité gouvernementale ».
* Adopté par l'Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée
www.fnaim.fr En savoir plus...

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